7 一方未当场签章的商品房买卖合同效力与违约责任的认定

——江阴新桥碧桂园房地产开发有限公司诉苏某洁商品房销售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省无锡市中级人民法院（2017）苏02民终2378号民事判决书

2.案由：商品房销售合同纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：江阴新桥碧桂园房地产开发有限公司（以下简称新桥碧桂园公司）

被告（被上诉人）：苏某洁

【基本案情】

2015年11月14日，新桥碧桂园公司（甲方）与苏某洁（乙方）签订江阴新桥碧桂园认购书，约定：苏某洁向新桥碧桂园公司认购江阴新桥碧桂园欧诺亚城市花园房屋，认购价为922337元；定金10000元必须于签署本认购书时付清（乙方与甲方签署商品房买卖合同及其补充协议书及一系列附件、附录等合同文件并支付第一期楼款时转作第一期楼款的一部分）；第一期楼款：10000元须于2015年11月14日前付清（含定金）；第二期楼款：222337元须于2015年12月17日前付清；第三期楼款：690000元须于2016年1月17日前付清；甲乙双方一致同意乙方与甲方签署商品房买卖合同及其附件、附录等合同文件并缴付第一期楼款的时间为2015年12月17日，乙方应于该时间携带本认购书、身份证明及本认购书的第一期楼款到江阴市新桥碧桂园销售中心与甲方签署上述合同文件及办理相关手续；因乙方未在本认购书约定的时间到江阴新桥碧桂园销售中心与甲方签约或因乙方违反本条任一约定或因乙方的其他任何原因导致上述合同文件在本认购书约定的时间没能签署的，甲方不予返还乙方已付的定金；乙方苏某洁的通信地址为江苏省江阴市新桥镇苏圩村，乙方确认认购书所记载的地址为乙方的送达地址，乙方如更改上述联系地址或电话，应立即书面通知甲方，如因未能及时通知甲方而造成的一切相应后果，由乙方承担。

苏某洁在新桥碧桂园公司提供的商品房买卖合同及补充协议落款买受人处签名。商品房买卖合同约定，苏某洁向新桥碧桂园公司购买预售商品房，交付期限为2016年12月30日；商品房为欧诺亚城市花园房屋，总价922337元；买受人付款方式及期限按补充协议书第二条第3种方式约定；买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；由于买受人原因，未能按期交付房屋的，双方同意视为出卖人已按期交房；合同连同附件共12页，一式伍份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人贰份，买受人壹份，房管局壹份，银行壹份。商品房买卖合同补充协议第二条关于付款方式及期限载明银行按揭分期付款：1.出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为922337元；2.买受人必须在签订商品房买卖合同时付该商品房总价款的1.08%给出卖人，即9961元；3.买受人必须在2015年12月17日前付该商品房总价款的24.11%给出卖人，即222375元，并向贷款银行办理按揭申请手续；4.买受人必须在2016年1月17日前付该商品房总价款的74.81%给出卖人，即690000元。商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议等合同文件中未有签订日期。新桥碧桂园公司虽在本案审理中将由其盖章的合同提交法庭，但承认苏某洁在上述合同中签名时他公司未盖章，且他公司并未将上述合同文件原件交付苏某洁，合同也并未备案。

2016年5月7日，新桥碧桂园公司委托律师事务所向苏某洁快递邮寄律师函，催付拖欠的楼款912337元并主张违约金19807.7元。2016年5月9日，律师函妥投。

【案件焦点】

1.商品房买卖合同是否成立；2.新桥碧桂园公司是否有权解除合同；3.新桥碧桂园公司能否依据商品房买卖合同的违约责任条款要求苏某洁支付违约金138350元。

【法院裁判要旨】

江苏省江阴市人民法院经审理认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。新桥碧桂园公司提供了有苏某洁签名的《商品房买卖合同》及其补充协议，但合同及补充协议上并无合同签订时间，新桥碧桂园公司诉称苏某洁于2015年11月14日在《商品房买卖合同》及其补充协议上签名，但该诉称与双方在《江阴新桥碧桂园认购书》中关于合同签署时间为2015年12月17日的约定并不相符，且新桥碧桂园公司承认在苏某洁于《商品房买卖合同》及其补充协议上签字时他公司并未当场盖章，故不能认定2015年11月14日或2015年12月17日为《商品房买卖合同》及其补充协议成立的时间。当事人订立合同，采取要约、承诺方式，承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。新桥碧桂园公司承认他公司盖章后未将合同及补充协议原件交付苏某洁。新桥碧桂园公司于2016年5月7日向苏某洁在认购书上确认的送达地址发出了催款函并于2016年5月9日被签收，表明新桥碧桂园公司已就《商品房买卖合同》及其补充协议的成立与苏某洁达成了合意，可以认定《商品房买卖合同》及其补充协议于2016年5月9日成立。

在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。苏某洁在支付了定金后一直未支付购房款，其在收到新桥碧桂园公司的催款函后一直未与新桥碧桂园公司联系，新桥碧桂园公司起诉后，经法院传票传唤亦无正当理由拒不到庭，可以认定苏某洁以自己的行为表明不履行主要债务，新桥碧桂园公司有权解除合同。后苏某洁到庭陈述她同意解除合同，未对新桥碧桂园公司行使解除权提出异议。当事人一方行使解除权的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。苏某洁于2017年2月23日收到新桥碧桂园公司的起诉状副本，可以视为解除合同的通知已到达苏某洁处，《商品房买卖合同》及附件、附录自通知到达之日即2017年2月23日解除。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《商品房买卖合同》及其补充协议成立时间2016年5月9日明显滞后于合同补充协议中约定的最后付款期限2016年1月17日，合同补充协议中关于购房款付款期限的约定实际上已不能履行，新桥碧桂园公司与苏某洁并未就付款期限另行约定，应视为双方关于购房款的付款期限约定不明确，苏某洁应在新桥碧桂园公司交付房屋的同时支付购房款。双方约定出卖人应当在2016年12月30日前交付房屋，由于买受人原因，未能按期交付房屋的，双方同意视为出卖人已按期交房。苏某洁在收到新桥碧桂园公司的催款函后一直未与新桥碧桂园公司联系，亦未支付购房款，由于苏某洁的原因新桥碧桂园公司于2016年12月30日前无法按期交房，按照双方约定应视为出卖人已按期交房，苏某洁应于2016年12月30日前支付购房款，但苏某洁并未支付，已构成逾期付款，应当承担赔偿损失等违约责任。

约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。苏某洁陈述她不同意支付这么多违约金。按照双方的约定，苏某洁向新桥碧桂园公司支付违约金为135350.55元（902337元×15%=135350.55元），该违约金数额远远超过按照未付购房款902337元自逾期付款之日（即2016年12月31日）起至合同解除之日（即2017年2月23日）止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的30%，故对违约金予以适当调整，苏某洁应向新桥碧桂园公司支付的违约金为按照未付购房款902337元自2016年12月31日起至2017年2月23日止按中国人民银行规定的金融机构计收的逾期贷款利息的1.3倍计算的利息损失。合同解除后，新桥碧桂园公司应向苏某洁返还其支付的20000元。由于按照未付购房款902337元自2016年12月31日起至2017年2月23日止按中国人民银行规定的金融机构计收的逾期贷款利息的1.3倍少于20000元，苏某洁表示如不承担这么多违约金则她可要求不返还20000元，系其对自身权利的处分，故苏某洁应向新桥碧桂园公司给付的违约金与新桥碧桂园公司应向苏某洁返还的款项相互抵销，《商品房买卖合同》及附件、附录解除后，苏某洁不再向新桥碧桂园公司支付任何款项，新桥碧桂园公司亦无需向苏某洁返还任何款项。

江苏省江阴市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、第二十六条、第三十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：

一、解除新桥碧桂园公司与苏某洁签订的合同编号为ONYCSHY-02H-403的《商品房买卖合同》及附件、附录；

二、驳回新桥碧桂园公司的其他诉讼请求。

新桥碧桂园公司不服判决，提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。苏某洁与新桥碧桂园公司于2015年11月14日签订认购书，该认购书就当事人名称、商品房基本情况、销售方式、价格、付款方式、交付日期等作了约定，其约定的标的物明确，内容翔实，该协议书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，苏某洁也已支付部分购房款项，故该认购书应当认定为商品房买卖合同。苏某洁应按照认购书约定的付款时间按时足额付款，现苏某洁未能按照认购书约定的时间支付购房款，已构成违约。

2.新桥碧桂园公司提供的逾期付款违约金明细中将苏某洁于2014年8月16日支付给江阴碧桂园公司的10000元确认为本案房屋的定金，新桥碧桂园公司认为上述10000元的收款单位并非该公司，逾期付款违约金明细将苏某洁支付给江阴碧桂园公司的款项记载为本案购房款项系电脑数据记录错误，但该陈述不足以推翻其向法院提交的逾期付款违约金明细中关于该10000元的自认。上述10000元应认定已经转化为案涉房屋的购房款。

3.违约责任如何确定。新桥碧桂园公司主张依据商品房买卖合同的约定，苏某洁应按照累计应付款的15%计算违约金，对此，苏某洁并不认可。对新桥碧桂园公司的上述主张，不予支持。理由是：《中华人民共和国合同法》规定，承诺应当以通知的方式作出，且应当在要约确定的期限内到达要约人。本案中，根据认购书的约定，新桥碧桂园公司与苏某洁应于2015年12月17日签署商品房买卖合同，但苏某洁已于2015年11月左右先行在商品房买卖合同上签字，并将合同交予新桥碧桂园公司，应视为苏某洁已完成要约；此时新桥碧桂园公司并未在合同上签章，根据双方认购书约定，新桥碧桂园公司至迟应在2015年12月17日之前签署合同，签署完毕后应及时将合同原件交予苏某洁。但新桥碧桂园公司在2017年1月16日提起本案诉讼之前未将双方签署的商品房买卖合同交与苏某洁，应视为新桥碧桂园公司未能在合同约定的期限内完成承诺。因此，该商品房买卖合同中关于买受人逾期付款致合同解除需承担违约金的条款并未发生法律效力，不适用于本案处理违约责任，故对新桥碧桂园公司要求苏某洁支付其违约金的请求，不予支持。

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，新桥碧桂园公司未能就其损失进行主张，应当承担举证不能的法律后果。

合同解除后，新桥碧桂园公司应当返还苏某洁购房款20000元，但苏某洁在本案审理过程中表示如不承担这么多违约金则她可要求不返还20000元，系苏某洁的真实意思表示，法院予以准许。

综上所述，新桥碧桂园公司的上诉请求不能成立，一审判决结果正确，予以维持。

江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

在商品房销售活动中，房地产开发公司为提高销售效率往往安排买受人在约定的合同签署时间前预先在其提供的商品房买卖合同上签字，而房地产开发公司并不当场签字、盖章或交付合同原件。商品房买卖合同的内容包括付款期限、违约责任等，关乎合同双方的权利义务，法院应审慎审查要约、承诺的效力，以确定商品房买卖合同的效力以及相应的违约责任。

一、一方未当场签章的商品房买卖合同的效力

商品房销售时，房地产开发公司与买受人应当签订书面商品房买卖合同。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，书面合同自双方当事人签字或盖章时成立。但这并不意味着只要有当事人的签字或盖章书面合同就一定发生法律效力。合同的订立，是双方当事人相互磋商、达成合意的过程，只有当双方当事人意思表示达成一致时合同才成立。所以，从本质上说，合同是否发生法律效力，是由要约、承诺是否生效决定的。为保障交易的安全和高效，要约人不可能长时间等待受要约人悬而未决的承诺，所以承诺应当在合理的期限内到达要约人，双方当事人有约定的从约定。

在商品房销售过程中，在房地产开发公司销售人员与买受人就商品房交付、购房款支付磋商一致后，一般由房地产开发公司销售人员提供具有格式范本的商品房买卖合同，由买受人先行在合同上签字并将合同交还给销售人员，事后再由房地产开发公司内部审批并签字、盖章。如何认定房地产开发公司提供合同、买受人先行签字并交还合同以及房地产开发公司事后签章的行为，是认定商品房买卖合同效力的关键。首先，对于房地产开发公司提供商品房买卖合同的行为，不宜认定为要约行为。尽管房地产开发公司提供的商品房买卖合同包括了当事人名称、商品房基本情况、付款时间、交付使用条件、违约责任等主要内容，但是商品房买卖合同系由房地产开发公司销售人员向买受人出示，买受人签字时合同并未有具有房地产开发公司代理权的人员签字或盖章，买受人签字后的合同仍需经过房地产开发公司的内部审批流程才能完成盖章，因此，买受人签字时销售人员提供的商品房买卖合同并非房地产开发公司确定的意思表示，买受人签字后合同仍具有房地产开发公司不予盖章的可能性，房地产开发公司提供合同的行为并不包含经受要约人承诺即受约束的意思，不应认定为要约。其次，对于买受人先行签字并交还合同的行为，应当认定为要约。房地产开发公司提供的商品房买卖合同内容具体明确，买受人在其上签字并交还合同的行为应是认可合同体现的内容、希望与房地产开发公司订立合同并愿意接受其约束的意思表示，是一种要约行为。最后，对于房地产开发公司事后签章的行为，应认定为承诺。房地产开发公司将买受人签字后的合同经过内部审批流程后签字、盖章是对买受人希望订立商品房买卖合同的同意和接受，是一种承诺行为。

本案中，苏某洁在新桥碧桂园公司提供的商品房买卖合同上签字并交还合同，即向新桥碧桂园公司发出了订立商品房买卖合同的要约。双方在订购书中约定了合同的签署时间，该签署时间为苏某洁在合同上签字的时间之后，该签署时间应当视为新桥碧桂园公司的承诺期限。新桥碧桂园公司未在约定期限内向苏某洁送达承诺的通知，承诺不生效。即使不将双方订购书中约定的合同签署时间视为承诺期限，新桥碧桂园公司在商品房买卖合同上盖章以后，既未通知苏某洁，也未将合同原件交予苏某洁，也未进行合同登记备案，至其通过律师函将违约事项告知苏某洁距苏某洁签署合同已过去近半年，显然已经超过了应当作出承诺的合理期限，承诺不生效。新桥碧桂园公司与苏某洁之间签订的订购书对当事人名称、商品房基本情况、付款期限等商品房买卖合同的主要内容作了较为详细的约定，且新桥碧桂园公司收受了苏某洁按约支付的部分购房款，那么该订购书即视为双方当事人之间的商品房买卖合同。因此，以订购书为内容的商品房买卖合同在双方之间发生法律效力，新桥碧桂园公司提供的商品房买卖合同中与订购书内容不一致的部分不发生法律效力。

二、买受人未按期付款的违约责任

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定了违约损害赔偿的范围。紧接着，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定了违约金的认定规则，当事人可以约定一定数额的违约金或违约损失额的计算方法。从上述条文的文义以及上下文关系来看，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条是对合同法上违约损害赔偿的基本规定，第一百一十四条则是对当事人事先约定违约损害赔偿数额即违约金的特殊规定，违约金从本质上看应属于违约损害赔偿的范畴。从《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定可以得出，违约损害赔偿需具备以下几个条件：一是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定；二是当事人违约行为给对方造成损失；三是损失赔偿额不能超过一定的范围，应相当于因违约所造成的损失，包括可得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

本案中，苏某洁未按双方签订的订购书的约定按期支付剩余购房款，其行为已经构成违约。关于新桥碧桂园公司主张苏某洁支付按商品房买卖合同中约定的累计应付款的15%计算违约金的诉讼请求能否支持的问题，主要从其依据的合同条款、其主张的违约损失赔偿额的计算方法、其是否存在损失三方面去考量。首先，在新桥碧桂园公司依据的合同条款上，违约金条款系其提供的商品房买卖合同中的内容，由于该商品房买卖合同中关于违约责任的条款并不发生法律效力，所以不能依据该违约责任条款要求苏某洁支付违约金。其次，在新桥碧桂园公司主张的违约损失赔偿额的计算方法上，即使撇开违约责任条款的效力问题，其主张的按累计应付款的15%计算违约损失赔偿额既没有相关的证据予以证明，也远远超过了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的按照未付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的数额，故其主张的违约损失赔偿额的计算方法亦无依据支撑。最后，在新桥碧桂园公司是否存在损失上，一方面其并未提供证据予以证明，另一方面其在苏某洁签署合同、收受苏某洁支付的定金以后长期未与苏某洁取得联系，未将合同登记备案，也未交付房屋，还存在将案涉房屋再次出售获利的可能性，故现有证据和事实无法证明新桥碧桂园公司因苏某洁违约行为产生了损失，法院对其要求苏某洁支付违约金的诉讼请求不予支持。

编写人：江苏省江阴市人民法院 俞拥军 高雅静