第二节　法律禁止融资抵押的房产

为了维护公共利益和第三人的合法权益，《物权法》第184条规定，下列房产不得用于融资抵押：

一、国家机关的房产

国家机关是行使国家职能的各种机关的通称，包括国家权力机关、行政机关、审判机关、检察机关以及军事、警察等机关。国家机关所需的资产是通过国家预算拨款方式取得的，只能用于职能工作的需要，如果为他人融资提供抵押担保，就难以避免因承担担保责任使国家资产损失，进而影响其行使职能，因此，《物权法》禁止国家机关将其占有使用的办公用房等房产为个人或企业等提供抵押担保。

国家机关、以公益为目的的企事业单位和团体中的负责人或者工作人员，擅自以其单位名义为债务人提供房产抵押的，通常属于渎职行为和侵权行为，抵押合同无效，由此造成债权人损失的，国家机关、以公益为目的的企事业单位和团体不承担抵押责任，也不承担民事赔偿责任，法律后果应由行为人个人承担。

二、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的房产

学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体是非企业法人。这些非企业法人是根据国家法律的规定或主管机关的行政命令而设立的，主要职责是从事国家行政管理，社会、科学、卫生事业和学术研究以及社会公益活动，通常不从事经营活动，也不以营利为目的。这些非企业法人的资产和经费绝大部分来自财政拨付，少部分来自社会捐献。如果允许它们提供房产抵押担保，就避免不了因承担抵押责任而造成资产风险和损失，这不利于公益事业的维持和发展，因而法律禁止其为自己或他人融资提供房产抵押。

当前，我国学校、幼儿园、医院等有两类性质，一类是公益事业单位，另一类是从事经营的单位。这里需要注意的是，《物权法》第184条只是禁止“以公益为目的”的设施不得抵押，而《担保法解释》第16条规定：“从事经营活动的事业单位、社会团体为保证人的，如无其他导致保证合同无效的情况，其所签定的保证合同应当认定为有效。”从事经营活动的事业单位、社会团体，向社会提供有偿服务，有自己独立的主体资格和经济收入；有些事业单位已经完全脱离财政预算和拨款，实行企业化管理，独立核算，自负盈亏。这些事业单位和社会团体，经济收入来源于经营活动，有自己的独立民事行为能力和民事责任能力，他们提供其自有的房产抵押担保，并不影响公益活动。例如，私立学校、幼儿园、医院等机构具有经营性质，并以利润为目的，资金也由业主投入，同时，这些单位经常会出现融资需求，而以自有的房产进行抵押无疑是一种重要的融资方式。

三、依法被查封、扣押、监管的房产

依法被查封、扣押、监管的财产，处于被强制状态，任何人不得占有、使用和处分，所以，《物权法》、《担保法》都禁止以依法被查封、扣押、监管的财产抵押。债务人或者第三人如果提供依法被查封、扣押、监管的房产抵押，抵押合同因违反法律的禁止性规定而无效，且抵押权无法登记设立。但是，在房产抵押权设定后被依法查封、扣押、监管的，抵押权不受影响，抵押权人仍享有优先受偿权。

四、所有权有争议的房产

债务人或者第三人提供抵押的房产必须与他人无争议，如果与他人有所有权争议，该房屋的所有权尚处于不确定状态，债权人对此知情的，就不该接受该抵押，如果恶意接受抵押，在该房屋所有权的争议未得到解决之前，抵押债权就难以实现。但是，抵押房产的权属争议并不必然导致抵押无效，抵押人与土地使用权证书、房屋所有权证书上的所有权人一致，证明抵押人就是所有权人，而债权人不知道抵押人提供抵押的房屋与他人存在所有权争议而接受抵押，且已办理登记设立抵押权的，属于善意取得抵押权，抵押有效，后来抵押房屋被依法确认为他人所有，他人不能以此为由对抗抵押权。至于抵押人由此造成他人财产损失的，与抵押权人无关，应当由抵押人承担赔偿责任。

关联案例

2007年4月30日，莫某某与雷某签订《明确产权归属协议书》，该协议约定：莫某某（甲方）以雷某（乙方）名义购买位于某某小区2栋2单元503号商品房，房产证亦在雷某名下，购房所需支付的资金由甲方支付，房屋交付后的产权全部归甲方所有，乙方不得以任何方式或理由变更或转变以上商品房的权属性质，甲方有权随时将房产证过户到甲方名下。2007年5月17日，雷某与某某置业公司签订《商品房买卖合同》，购买《明确产权归属协议书》约定的商品房，总价171876元，同时办理了按揭贷款手续，向工商银行贷款12万元。该房于2009年11月2日进行产权登记，房屋所有权人为雷某。

雷某提前偿还工商银行按揭贷款本息后，于2012年9月13日以该商品房作为抵押向农村合作银行贷款20万元，并办理抵押登记手续，从而导致莫某某不安。

莫某某于2014年10月30日向法院提起确权纠纷诉讼，请求确认其为某某小区2栋2单元503号房屋的所有权人，并办理过户登记手续。法院于2015年6月30日对确权纠纷作出一审判决：确认莫某某为诉争房产的所有权人。雷某不服判决提起上诉。

2014年7月至2014年12月，雷某三次向被告苏某借款共30万元。2015年1月21日，雷某与苏某重新签订《个人抵押借款合同》，约定：30万元借款期限五年，利率按同期贷款基准利率6%执行；借款方以位于某某小区2栋2单元503号商品房作抵押。同日办理了抵押权登记，苏某取得房屋他项权证。

莫某某知情后，于2015年3月16日向法院提起抵押合同纠纷诉讼。

法院对抵押合同纠纷案件进行审理后认为：本案的争议焦点是：雷某与苏某两被告之间签订的抵押合同是否合法有效？

《中华人民共和国担保法》第三十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。雷某和苏某两被告签订《个人抵押借款合同》的时间是2015年元月21日，而原告莫某某于2014年10月30日已提起诉讼要求确认房屋所有权，案件尚未审结，故在两被告设定诉争房屋抵押权时，诉争商品房已处于所有权权属争议纠纷的诉讼中，属于所有权有争议的财产。因此，雷某和苏某两被告签订的《个人抵押借款合同》中关于诉争商品房的抵押违反了我国法律法规的强制性规定，应属无效。我国物权法不承认物权无因性原则，抵押合同是具体的物权变动的原因行为，抵押登记是具体的物权变动事实，抵押合同无效，抵押登记行为自然无效。原告莫某某请求确认抵押合同及抵押登记行为无效有事实和法律依据。综上，判决确认被告雷某与被告苏某于2015年1月21日签订的《个人抵押借款合同》中涉及某某小区2栋2单元503号房产的抵押无效以及两被告的抵押登记行为无效。