二、城市商圈研究对商业开发的影响

“城”在古汉语中指防御墙垣；“市”，则是指进行交易的场所。“城”与“市”相互结合，产生了城市，到现代逐步发展成政治、经济、文化中心，可见商业是城市的本原。

随着社会分工越来越细，交换无处不在，商业因此成为社会再生产的血脉。城市的快速发展也引发商圈的巨大变化。而商圈研究，就是旨在编制合理 “城市商圈规划”,促进地区商业的进一步发展,促进城市社会经济的和谐统一,是城市综合竞争力提升的重要准备。

城市商圈布局规划在商业地产开发和城市发展战略规划中越来越受到重视。

商圈研究影响五组商业关系

商圈发展在城市规划过程中与商业房地产开发关系十分密切。我国城市商圈在发展过程中已出现三个问题：大型商业设施发展过快，商业项目建设盲目，商业同质化、商业结构与布局失衡和无序竞争的现象。这已成为制约城市商业持续发展的一个瓶颈。

如何正确处理城市商圈发展与商业地产开发的关系迫在眉睫。

商圈研究有助于我们正确把握住五个关系。

关系1.商圈定位与所处区域功能特征及变化趋势

在商圈定位上，应充分考虑其所处的区域功能特征及变化趋势。

区域功能特征决定了商圈基本市场群体的性质。确定清楚无谓功能会使商业房地产项目定位具有针对性，使商业布局合理，确保商圈的经营效益。

关系2.商圈规模、结构与周边文化环境

城市商圈往往是一个城市经济与社会发展的象征，也是一个城市文化的象征。在规划商圈的规模和结构时，除了看商业街区的长度、宽度、营业总面积和商业业态外，还必须考虑周边的文化环境。这样，才能使商业房地产项目具有地标性，既满足了各方面的需求，又避免商业集聚过度、资源过剩，更重要的还能反映出这个商圈的地标性和文化特征。

关系3.商圈安全、服务与环境支持条件和配套

因为商圈是城市客流集聚度很高的区域，除了商业设施的高度集聚外，涉及客流集散、安全、舒适、方便的各种配套措施必须完善。这样才能使商业房地产项目具有前瞻性，留有足够的公共空间，能让人们始终保持良好的购物心情。

关系4.商圈建设布局与商业生态平衡

商圈内各个行业业态是一个平等的关系。尤其是一个商业街区内的百货店、专业专卖店、超市，它们是一个不可分割的整体部分。而城市商圈生态是指各个商圈相互依存、竞争、制约而形成的一种类似于生物系统。商业街区各种企业是商圈的主体，它们的规模和结构对商圈有着举足轻重的影响。所以，商业房地产项目开发一定要注重商业的生态平衡性，这样才能使商圈向生态型发展。

关系5.商圈运作与产业互动

作为城市商业集聚地的商圈，自然会随着城市形态的变化与发展而兴衰存亡。所以，在商圈运作上不仅需要和谐互动，比如商业与商务互动，在甲级写字楼集聚的地方，商业为商务带来很多互动，又如商业发展跟会展业、住宅、旅游业、文化的互动等，而且还需要不断实施新发展。这样才能使商业房地产项目具有创新性。切忌一哄而上，一定要进行科学分析，使商圈运作上体现出新创意、新渠道、新管理，促进现代商圈的新发展。

商圈研究影响品牌及投资商

商圈的信誉、整体形象、口碑等多方面内容与商圈档次与品牌有密不可分的关系。通过商圈研究，可以使投资商更好地认识商圈的“华丽的外表”与“优雅的内心”，可以为品牌的选择提供一个风向标，使得投资收益更客观，品牌的引入更完美。

商圈研究影响商业与消费者互动性

商圈与消费者之间进行一次立体的双向选择，使双方可以达到一种“双赢”的状态。即商圈根据消费者的文化程度、薪酬情况、综合家庭收入以及精神物质追求等来合理定位商圈的档次及品牌效应；消费者则结合自身的情况，以及对商圈规模档次定位的了解，“因地制宜”地选择适合自己的商圈，我们称之为“现代双向选择”。从经济发展的趋势来看，构建“现代双向选择”是我们实现商圈与消费者“双赢”、实现社会利益最大化的当务之急。